Gdańsk to jeden z najdynamiczniej rozwijających się rynków nieruchomości w Polsce. Nowe inwestycje wyrastają jak grzyby po deszczu – od nowoczesnych apartamentowców w Letnicy, przez kameralne osiedla na Jasieniu, aż po prestiżowe inwestycje w Śródmieściu czy Oliwie. Jednak euforia związana z wyborem wymarzonego „M” często przesłania chłodną analizę prawną.

Jako adwokat nieruchomości w Gdańsku, regularnie analizuję projekty umów deweloperskich. Niestety, dokumenty te są niemal zawsze konstruowane tak, by maksymalnie zabezpieczyć interes dewelopera, a nie Twój.

Zanim złożysz podpis u notariusza, sprawdź, czy w Twojej umowie nie kryją się poniższe pułapki.

Klauzule waloryzacyjne – czy cena jest ostateczna?

W dobie inflacji to punkt numer jeden każdej analizy. Deweloperzy coraz częściej wprowadzają do umów klauzule, które pozwalają im podnieść cenę mieszkania w trakcie budowy, powołując się np. na wzrost kosztów materiałów budowlanych czy wskaźniki GUS.

Profesjonalne porady prawne w zakresie nieruchomości polegają, m. in. na weryfikacji, czy klauzula ta jest precyzyjna. Czy deweloper może podnieść cenę o dowolną kwotę? Czy masz prawo odstąpić od umowy bez kosztów, jeśli podwyżka przekroczy np. 5% wartości lokalu? Bez tych bezpieczników możesz stanąć przed koniecznością dopłaty kilkudziesięciu tysięcy złotych tuż przed odbiorem kluczy.

Kary umowne – brak równowagi stron

Często spotykam się z zapisami, w których Ty, jako kupujący, masz naliczane wysokie odsetki za każdy dzień opóźnienia w płatności transzy, ale deweloper za opóźnienie w wydaniu lokalu… nie płaci nic lub płaci symboliczne grosze.

Umowa deweloperska musi być symetryczna. Jeśli deweloperzy realizujący duże inwestycje w Trójmieście spóźniają się z oddaniem kluczy, należą Ci się konkretne rekompensaty. Rolą prawnika jest wynegocjowanie takich zapisów.

Metraż rzeczywisty a projektowany

Kupujesz 50 m², a odbierasz 48 m²? W budownictwie to się zdarza. Kluczowe jest jednak to, jak umowa reguluje kwestię rozliczenia różnicy powierzchni.

Nieuczciwe zapisy stanowią, że jeśli różnica mieści się w granicach np. 2%, cena nie ulega zmianie. Oznacza to, że możesz zapłacić za metr kwadratowy, którego fizycznie nie otrzymasz. Jako adwokat od nieruchomości zawsze rekomenduję zapisy nakazujące dokładne rozliczenie każdego centymetra różnicy po inwentaryzacji powykonawczej.

Przeniesienie własności i stan prawny gruntu

To absolutnie kluczowy moment. Zanim wpłacisz zadatek, musisz wiedzieć, na czym budowany jest blok. Czy deweloper jest właścicielem gruntu, czy tylko użytkownikiem wieczystym? Czy hipoteka dewelopera (zaciągnięta na budowę osiedla) zostanie wykreślona z Twojego lokalu w momencie przeniesienia własności?

Weryfikacja ta odbywa się poprzez analizę Ksiąg Wieczystych. W Gdańsku zajmuje się tym Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych. Dla laika wpisy w dziale III i IV księgi mogą być niezrozumiałe, a to tam kryją się informacje o roszczeniach i długach ciążących na nieruchomości.

Zmiany lokatorskie i standard wykończenia

„Standard deweloperski” to pojęcie bardzo nieostre. Dla jednego dewelopera oznacza to gładzie na ścianach i kontakty, dla innego – surowy tynk i kable wystające ze ściany.

W umowie (a konkretnie w prospekcie informacyjnym) musi być precyzyjnie opisane, co otrzymujesz. Zwróć uwagę na możliwość wprowadzania zmian lokatorskich (np. przesuwanie ścianek działowych). Czy deweloper pobiera za to wygórowane opłaty manipulacyjne? Czy narzuca swojego wykonawcę?

Dlaczego notariusz nie wystarczy?

Wielu klientów pyta: „Przecież umowę podpisuję u notariusza, czy on nie dba o bezpieczeństwo?”. Notariusz dba o zgodność aktu z prawem i tożsamość stron, ale jest bezstronny. Nie jest jego rolą negocjowanie dla Ciebie korzystniejszych warunków czy ostrzeganie, że kara umowna jest dla Ciebie niekorzystna biznesowo.

To rola adwokata.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie i masz przed sobą projekt umowy deweloperskiej – nie ryzykuj. Skorzystaj z porady prawnej w sprawie nieruchomości, bo to koszt nieporównywalnie mniejszy niż straty wynikające z podpisania niekorzystnej umowy.

Skontaktuj się z moją kancelarią. Prześwietlę Twoją umowę i wskażę, co należy zmienić, aby Twój nowy dom był źródłem radości, a nie problemów prawnych.